임차권등기명령 신청서류와 비용, 이사는 등기가 끝난 뒤에 하세요
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않을 때 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하는 절차이며(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항), 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고 이미 갖고 있던 권리는 이사해도 유지됩니다(같은 조 제5항).
신청서에는 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조에 따라 2,000원의 인지를 붙이고, 등기사항증명서·임대차계약증서·대항력과 확정일자를 소명하는 서류를 첨부하며, 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
효력은 임대인에게 결정이 송달되거나 임차권등기가 된 때 생기므로(같은 규칙 제4조제3항), 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기가 끝난 것을 등기사항증명서로 확인한 뒤 이사하세요.
임차권등기명령은 어떤 제도이고 언제 신청하나요?
임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청하는 절차입니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항). 2026년 11월 기준 시행 중인 법령 원문을 기준으로 정리합니다.
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 신청 요건 | 임대차가 끝났고 보증금이 반환되지 않음 | 제3조의3제1항 |
| 신청할 곳 | 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원 | 같은 항 |
| 얻는 것 | 대항력과 우선변제권 (이미 있으면 그대로 유지) | 같은 조 제5항 |
| 신청 불복 | 기각 결정에 임차인이 항고 가능 | 같은 조 제4항 |
핵심은 요건이 “임대차가 끝난 뒤”라는 점입니다. 계약 기간이 남아 있는데 먼저 이사하려고 신청하는 절차가 아닙니다. 계약 종료와 반환 요구를 증명할 자료가 필요하므로, 기한을 정해 보증금 반환을 요구한 내용증명을 먼저 보내 두면 신청 이유를 적을 때도 도움이 됩니다.
신청서에는 무엇을 적나요?
임차권등기명령신청서에는 사건의 표시, 임차인과 임대인의 인적 사항, 임대차 목적 주택, 반환받지 못한 보증금액과 차임, 신청의 취지와 이유, 첨부서류, 날짜, 법원의 표시를 적고 임차인 또는 대리인이 기명날인하거나 서명합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항).
신청 이유에는 임대차계약의 체결 사실과 계약 내용, 계약이 끝난 원인을 적습니다. 이미 대항력을 갖췄다면 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 우선변제권까지 갖췄다면 여기에 계약서상 확정일자를 받은 날도 적습니다(같은 조 제2항). 주택의 일부만 빌렸다면 그 부분의 도면을 붙여야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제2항제2호).
아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시입니다.
| 신청서 항목 | 적는 내용 (가상) |
|---|---|
| 반환받지 못한 보증금 | 금 200,000,000원 |
| 계약이 끝난 원인 | 2026년 10월 31일 임대차기간 만료, 임차인이 같은 해 9월 임대인에게 계약 종료를 통지 |
| 점유 시작일·주민등록일 | 2024년 11월 1일 입주, 같은 날 전입신고 |
| 확정일자를 받은 날 | 2024년 10월 25일 |
임차권등기명령 신청서류는 이렇게 준비합니다
신청서에는 임대인 소유로 등기된 주택이면 등기사항증명서, 주택임차권등기명령이면 임대차계약증서를 반드시 첨부합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제1호·제3호). 나머지는 내 상황에 따라 달라집니다.
| 내 상황 | 추가로 낼 서류 |
|---|---|
| 대항력을 갖췄음 | 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 |
| 우선변제권도 갖췄음 | 위 소명 서류와 함께 공정증서이거나 확정일자가 찍힌 임대차계약증서 |
| 임대인 명의로 등기되지 않은 주택 | 바로 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면 |
| 등기부상 용도가 주거시설이 아님 | 계약 때부터 지금까지 주거용으로 쓰고 있음을 증명하는 서류 |
근거는 같은 규칙 제3조제2호·제4호·제5호입니다. 규칙은 “소명하는 서류”라고만 정하므로 구체적으로 어떤 서류를 낼지는 접수할 법원에 먼저 물어보는 편이 확실합니다.
비용은 인지 2,000원이고 집주인에게 청구할 수 있습니다
임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙입니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제3항). 이 글에서 원문으로 확인한 신청서 인지액은 이 금액뿐이며, 등기사항증명서 발급 수수료나 송달료 같은 다른 비용은 접수할 때 법원 안내를 따라야 합니다.
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항). 그래서 인지와 발급 수수료 등의 영수증은 모아 두는 것이 좋습니다. 집주인이 순순히 주지 않으면 이 비용도 보증금과 함께 청구할 대상이 됩니다.
효력은 집주인에게 결정이 송달되거나 등기가 되는 때 생깁니다
임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달된 때 또는 주택임차권등기명령의 경우 송달 전에 먼저 이루어진 임차권등기가 된 때에 효력이 생깁니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조제3항, 제5조 단서). 법원은 결정이 임대인에게 송달되면 지체 없이 등기관에게 등기를 촉탁하는 것이 원칙이고, 주택은 송달 전에도 촉탁할 수 있습니다(제5조).
등기관이 등기를 마치면 등기완료통지서를 촉탁한 법원에 보냅니다(제7조). 규칙에는 임차인에게 알리는 절차가 따로 없으므로, 등기가 되었는지는 임차인이 등기사항증명서를 떼어 직접 확인하는 것이 안전합니다. 등기에는 임대차계약을 체결한 날, 보증금액, 점유 시작일, 주민등록일, 확정일자를 받은 날이 기록됩니다(제6조).
이사는 등기가 끝난 것을 확인한 뒤에 하세요
보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기가 등기사항증명서에 올라온 것을 확인한 뒤에 이사하는 것이 안전합니다. 법은 임차권등기 이후에는 대항요건(주택 인도와 주민등록)을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정하기 때문입니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서). 거꾸로 말하면 이 규정은 등기를 마친 이후부터 보호한다는 뜻이므로, 신청만 하고 등기 전에 전출하면 이 보호를 받지 못할 위험이 있습니다.
이 글의 작성자 판단으로는, 신청 접수 직후 이사 날짜를 잡기보다 등기 기입이 끝난 날을 기준으로 이사 날짜를 정하는 것이 낫습니다. 등기에 걸리는 기간은 법령에 정해져 있지 않아 확인하지 못했습니다.
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 빌린 임차인은 소액임차인의 최우선변제(제8조)를 받을 권리가 없습니다(제3조의3제6항). 새로 빌릴 집의 등기사항증명서에 임차권등기가 있다면 그 집의 보증금 보호가 약해질 수 있다는 신호이므로 계약 전에 반드시 확인하세요.
신청한 뒤 궁금한 점
Q. 집주인이 이의신청하면 어떻게 되나요?
A. 임대인은 결정에 대해 이의신청을 할 수 있고, 그에 대한 재판과 취소신청, 집행에는 「민사집행법」의 가압류 규정이 준용됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항). 이의신청 기간 등 세부 절차는 이 글에서 원문을 확인하지 못했으므로 결정문에 적힌 안내를 따르세요.
Q. 신청이 기각되면 방법이 없나요?
A. 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대해 임차인은 항고할 수 있습니다(같은 조 제4항). 항고에는 「민사소송법」의 항고 규정이 준용됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).
Q. 대출해 준 은행이 대신 신청할 수도 있나요?
A. 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제9항). 이 경우 등기에는 보증금반환채권의 양수 일자와 그 취지를 적습니다(규칙 제9조제2항).
Q. 임차권등기가 되면 보증금을 바로 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 임차권등기는 보증금을 받을 권리를 지켜 주는 장치이고, 돈을 지급하게 하는 절차가 아닙니다. 보증금을 받으려면 집주인이 임의로 반환하거나 별도의 소송·강제집행이 필요할 수 있습니다.
공식 출처: https://www.law.go.kr/법령/임차권등기명령절차에관한규칙
세부 조건은 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 출처에서 꼭 확인하세요.
틀린 내용이나 바뀐 제도를 발견하면 알려 주세요. 확인 절차는 편집 원칙에 있습니다.