양도세 계산기 (+ 1주택 비과세·12억 초과·장기보유특별공제)
판 가격, 산 가격, 보유·거주기간만 넣으면 됩니다.
소득세법 제89조·제95조·제103조·제104조, 시행령 제154조·제159조의4·제160조, 지방세법 제103조의3 기준
| 양도차익 | – |
|---|---|
| 과세 대상 양도차익 | – |
| 장기보유특별공제 | – |
| 과세표준 (기본공제 250만 원 차감) | – |
| 양도소득세 | – |
| 지방소득세 (10%) | – |
다주택 중과, 감면, 이월과세, 분양권·입주권은 반영하지 않은 참고용입니다.
계산 결과는 입력한 값에 공식 기준을 적용한 참고용 추정치입니다. 실제 금액·자격은 해당 기관이나 계약 내용으로 확인하세요. 입력한 값은 브라우저 안에서만 계산되며 저장되지 않습니다.
1세대 1주택 비과세부터 확인하세요
양도일 현재 1세대 1주택이고 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 보유 중 2년 거주)했다면 양도가액 12억 원까지는 세금이 없습니다(소득세법 제89조, 시행령 제154조). 12억 원을 넘으면 전체 양도차익 중 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액만큼만 과세합니다(시행령 제160조).
오래 갖고 오래 살수록 공제가 커집니다
| 구분 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 (거주 2년 이상) | 3년 12% → 10년 40% | 2년 8%, 3년 12% → 10년 40% |
| 그 밖의 경우 | 3년 6% → 15년 이상 30% (1년마다 2%p) | |
2년 미만 보유한 주택은 공제 없이 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 세율이 적용됩니다(제104조제1항).
양도세 계산기 관련, 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 1세대 1주택인데 왜 세금이 나오나요?
A. 양도가액이 12억 원을 넘으면 12억 원 초과 비율만큼은 과세합니다(소득세법 제89조제1항제3호, 시행령 제160조). 보유기간이 2년이 안 되면 비과세 자체를 받을 수 없습니다.
Q. 필요경비에는 무엇을 넣나요?
A. 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 집의 가치를 높인 공사비(자본적 지출) 같은 비용입니다. 도배·장판 같은 수리비는 보통 인정되지 않으니 증빙이 있는 항목만 넣으세요.
Q. 조정대상지역 다주택자 중과도 반영되나요?
A. 반영하지 않았습니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 세율이 더해질 수 있어(제104조제7항) 실제 세액이 더 클 수 있습니다. 중과 여부는 양도 시점 규정을 확인하세요.
Q. 지방소득세는 얼마인가요?
A. 양도소득에 대한 개인지방소득세는 양도소득세 세율의 10분의 1로 계산하므로(지방세법 제103조의3) 양도소득세의 10%가 더해집니다.
Q. 신고는 언제 하나요?
A. 주택을 판 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다(소득세법 제105조). 정확한 신고 기한과 세액은 국세청 홈택스나 세무 전문가에게 확인하세요.
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근거:소득세법 · 소득세법 시행령
계산이 틀렸거나 기준이 바뀌었다면 알려 주세요. 확인 절차는 편집 원칙에 있습니다.