생애최초 취득세 감면 조건은? 12억 이하 200만·300만 원, 3년 안에 팔면 추징

생애최초 취득세 감면 조건 5가지

생애최초 취득세 감면은 아래 다섯 가지를 모두 채워야 받을 수 있습니다. 근거는 「지방세특례제한법」 제36조의3제1항이며, 2026년 11월 기준 현행 조문은 2028년 12월 31일까지 취득하는 주택에 적용됩니다.

조건	내용
사람	대한민국 국민인 본인. 취득자가 미성년자이면 제외
무주택	취득일 현재 본인과 배우자(가족관계등록부로 혼인이 확인되는 외국인 배우자 포함)가 주택을 소유한 사실이 없음
목적	본인이 거주할 목적
가격	취득당시가액 12억 원 이하
취득 방식	매매 같은 유상거래. 부담부증여는 제외

여기서 ‘주택’은 「지방세법」 제11조제1항제8호의 주택, 즉 건축물대장·사용승인서·등기부 등에 주택으로 기재된 주거용 건축물입니다. 장부에 주택으로 올라 있지 않은 건물은 이 조문의 주택이 아니므로, 오피스텔처럼 업무시설로 등록된 건물을 살 때는 생애최초 감면 대상인지부터 관할 시·군·구에 물어야 합니다.

생애최초 감면 대상이 되면 「지방세법」 제13조의2의 다주택 중과세율을 적용하지 않는다는 문구도 같은 조항에 들어 있습니다.

감면 한도: 200만 원과 300만 원

주택	산출 취득세가 한도 이하	한도를 넘으면
전용 60㎡ 이하이고 취득당시가액 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택, 같은 가격 이하 다가구주택의 전용 60㎡ 이하 호수, 인구감소지역 주택	전액 면제	300만 원 공제
그 밖의 주택(아파트 포함)	전액 면제	200만 원 공제

부부 등 2명 이상이 함께 사도 한 주택의 총 감면액은 300만 원 또는 200만 원을 넘지 않습니다(제36조의3제2항). 명의를 나눈다고 감면이 두 배가 되지는 않습니다.

생애최초 취득세 감면 금액 계산 예시

감면액은 1~3% 표준세율로 계산한 취득세(산출세액)에서 한도만큼 빼는 방식입니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 숫자이고, 지방교육세·농어촌특별세는 빼고 취득세만 계산했습니다.

사례 (가상)	산출 취득세	감면	낼 취득세
비수도권 아파트 1억 8천만 원 (1%)	180만 원	180만 원 (면제)	0원
수도권 아파트 5억 원 (1%)	500만 원	200만 원	300만 원
수도권 빌라(다세대) 전용 59㎡, 4억 원 (1%)	400만 원	300만 원	100만 원
서울 아파트 11억 원 (3%)	3,300만 원	200만 원	3,100만 원
서울 아파트 13억 원 (3%)	3,900만 원	대상 아님	3,900만 원

같은 수도권 4억 원이라도 아파트면 200만 원, 전용 60㎡ 이하 빌라면 300만 원을 뺍니다. 12억 원을 1원이라도 넘으면 감면이 통째로 사라진다는 점도 표에서 보입니다.

감면 전 취득세는 계산기로 먼저 구한 뒤 위 한도를 빼면 됩니다.

주택 취득세 계산기로 감면 전 세액 계산하기

집이 있었어도 무주택으로 보는 6가지 경우

생애최초 취득세 감면의 ‘주택을 소유한 사실이 없는 경우’에는 아래 여섯 가지가 포함됩니다(「지방세특례제한법」 제36조의3제3항). 집을 가진 적이 있다고 바로 포기하기 전에 이 표와 대조해 볼 만합니다.

무주택으로 보는 경우	조건
상속받은 공유지분	상속으로 주택(또는 부속토지)의 공유지분을 가졌다가 모두 처분한 경우
시골 주택	도시지역이 아니거나 면 지역(수도권 제외)에 있는 20년 이상 된 단독주택, 85㎡ 이하 단독주택, 상속 주택을 가진 사람이 그 지역에 살다가 다른 지역으로 옮긴 경우. 감면 주택 취득 전에 처분했거나 취득일부터 3개월 안에 처분해야 함
초소형 주택	전용 20㎡ 이하 주택 1채를 가지고 있거나 처분한 경우 (2채 이상이었다면 제외)
저가 주택	취득일 현재 시가표준액 100만 원 이하 주택을 가지고 있거나 처분한 경우
전세사기피해주택	제36조의4제1항의 전세사기피해주택을 가지고 있거나 처분한 경우
2024~2025년 소형주택 감면분	위 300만 원 한도 대상 주택 중 살던 집(세입자로 1년 이상 전입·거주)을 2024년 1월 1일~2025년 12월 31일에 2억 원(수도권 3억 원) 이하로 사서 이 감면을 받은 경우. 추징됐다면 제외

무주택 여부를 확인하는 세부 기준은 행정안전부장관이 고시로 정합니다(제36조의3제5항). 표에 딱 맞지 않는 애매한 이력이 있다면 계약 전에 관할 시·군·구 세무 부서에 판정을 받아 두는 편이 낫습니다.

생애최초 취득세 감면 신청은 취득세 신고할 때 합니다

생애최초 취득세 감면은 자동으로 적용되지 않고, 취득세를 신고할 때 감면신청서와 증명 서류를 관할 지방자치단체장에게 내야 합니다(「지방세특례제한법」 제183조제1항, 같은 법 시행령 제126조제1항제1호). 지방자치단체장이 감면 대상을 알 수 있으면 직권으로 감면할 수도 있지만, 이를 기대하고 신청을 빼먹을 일은 아닙니다.

단계	기한·방법	근거
취득세 신고·납부	취득일부터 60일 이내	「지방세법」 제20조제1항
감면 신청	취득세를 신고하는 때 감면신청서와 증명 서류 제출	시행령 제126조제1항제1호
신청을 빠뜨렸을 때	「지방세기본법」 제50조에 따른 경정청구를 하는 때 신청	시행령 제126조제1항제1호 단서

법무사에게 등기와 취득세 신고를 맡길 때도 생애최초 감면 대상이라는 사실을 먼저 알려 감면신청서가 함께 들어가게 하는 것이 실수를 줄이는 방법입니다.

3년 안에 팔거나 세를 놓으면 감면받은 취득세를 다시 냅니다

생애최초로 감면받은 사람이 주택을 취득한 날부터 3년 안에 그 주택을 팔거나 증여하거나, 임대를 포함한 다른 용도로 쓰면 감면된 취득세를 추징합니다(「지방세특례제한법」 제36조의3제4항). 배우자에게 지분을 팔거나 증여하는 경우는 추징 사유에서 빠집니다.

3년 안에 이렇게 하면	추징 여부
집을 매각	추징
집을 증여 (배우자에게 지분을 넘기는 경우 제외)	추징
전세·월세를 놓는 등 다른 용도로 사용	추징
배우자에게 지분 일부를 매각·증여	추징하지 않음

세입자가 있는 집을 산 경우

기존 세입자의 임대차를 그대로 넘겨받아(「주택임대차보호법」 제3조제4항의 임대인 지위 승계) 세입자가 계속 사는 집을 샀다면, 취득일 기준 남은 임대차기간이 1년 이내일 때에 한해 3년을 그 임대차기간 만료일부터 셉니다. 남은 기간이 1년을 넘는 집을 사면 이 예외에 해당하지 않으니, 세 낀 집을 생애최초 감면으로 살 계획이라면 계약서의 임대차 만료일부터 확인해야 합니다.

자주 하는 실수는 ‘내 집이니 잠깐 세를 놓아도 된다’고 생각하는 것입니다. 조문은 임대를 다른 용도에 포함한다고 명시하고 있어, 3년 안에 전월세를 놓으면 판 것과 똑같이 추징 사유가 됩니다. 이 조항은 2025년 12월 31일 개정됐고, 개정법 시행(2026년 1월 1일) 전에 종전 규정의 추징 사유가 이미 생긴 경우에는 종전 규정을 따릅니다(같은 법 부칙 제5조제2항).

아파트·주택 취득세율 총정리

생애최초 취득세 감면에서 헷갈리는 질문

Q. 부부 공동명의로 사면 생애최초 감면을 각자 받나요?

A. 아닙니다. 2명 이상이 함께 취득해도 한 주택의 총 감면액은 200만 원(소형 주택 등은 300만 원) 이하입니다. 또 본인뿐 아니라 배우자도 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다.

Q. 아이를 낳은 가구는 다른 감면도 있나요?

A. 있습니다. 「지방세특례제한법」 제36조의5는 2028년 12월 31일까지 자녀를 출산한 부모가 출산일부터 5년 이내(출산 전 1년 이내 취득 포함)에 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 500만 원까지 감면합니다. 생애최초가 아니어도 되지만, 가족관계등록부로 출생이 확인되고 그 주택이 대통령령으로 정하는 1가구 1주택(취득일부터 3개월 안에 1가구 1주택이 되는 경우 포함)이어야 합니다.

Q. 무주택 기간이 길어야 하나요?

A. 생애최초 취득세 감면 조문에는 무주택 기간 요건이 없습니다. 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는지(또는 위 6가지 예외에 해당하는지)만 봅니다. 청약의 생애최초 특별공급은 기준이 다르니 따로 봐야 합니다.

생애최초 특별공급 자격과 소득 기준