장기수선충당금 반환: 세입자가 대신 낸 돈은 집주인이 돌려줘야 합니다

장기수선충당금이란? 집을 고치려고 소유자에게서 걷어 쌓아 두는 돈

장기수선충당금은 아파트 같은 공동주택의 엘리베이터, 외벽, 배관처럼 큰 시설을 나중에 교체·보수하는 데 쓰려고 관리주체가 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하는 돈입니다(「공동주택관리법」 제30조제1항). 청소비나 경비비 같은 매달 쓰는 관리비와는 다른 돈이라, 「공동주택관리법 시행령」 제23조제2항은 관리주체가 관리비와 구분해서 징수하도록 정하고 있습니다.

부과 기준은 단지마다 정하지만 모양은 같습니다. 같은 시행령 제31조제3항에 따라 월간 세대별 장기수선충당금은 [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적으로 산정합니다. 요율은 공용부분의 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정하고(같은 조 제1항), 공동주택 사용검사(또는 사용승인)를 받은 날부터 1년이 지난 달부터 매달 적립합니다(같은 조 제6항).

세입자가 낸 장기수선충당금 반환, 법에 근거가 있습니다

세입자가 장기수선충당금을 대신 냈다면 집주인(소유자)은 그 금액을 돌려줘야 합니다. 「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항이 “공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다”고 정하고 있기 때문입니다.

여기서 사용자는 「공동주택관리법」 제2조제1항제6호에 따라 공동주택을 임차하여 사용하는 사람 등을 말합니다. 다만 같은 호는 임대주택의 임차인을 사용자에서 제외하고 있으므로, 공공임대·민간임대주택에 사는 경우는 이 조항을 그대로 적용하기 어렵고 임대사업자나 계약서 기준을 따로 확인해야 합니다.

구분	누가 부담하는가	근거
일반 관리비(청소비·경비비 등)	입주자등(실제 사는 사람)	「공동주택관리법」 제23조제1항
장기수선충당금	소유자	같은 법 제30조제1항, 시행령 제31조제8항
분양되지 않은 세대의 장기수선충당금	사업주체	시행령 제31조제7항

판단 한 문단을 덧붙입니다. 고지서에 관리비와 함께 찍혀 나오니 세입자가 별생각 없이 내고 마는 일이 흔한데, 법령상 이 돈의 주인은 소유자입니다. 다만 임대차 계약서 특약에 “관리비 일체는 임차인 부담”처럼 적혀 있다면 반환 범위를 두고 다툼이 생길 수 있으니, 청구하기 전에 계약서의 관리비 문구부터 읽어 보는 편이 좋습니다. 특약의 효력 자체는 사안마다 달라지므로 이 글에서 단정하지 않습니다.

전입신고·확정일자로 보증금 지키는 법

장기수선충당금 월세와 전세, 반환에 차이가 있을까?

월세와 전세 모두 공동주택을 임차해 사는 사람이므로 장기수선충당금을 대신 냈다면 반환 대상이 되는 것은 같습니다. 시행령 제31조제8항은 임대차의 종류를 나누지 않고 “사용자가 대신하여 납부한 경우”라고만 정하고 있습니다.

실제로 달라지는 것은 정산 방식입니다. 월세 계약은 매달 월세와 관리비를 따로 내기 때문에 중간에 장기수선충당금을 월세에서 빼 달라고 협의하기 쉽고, 전세 계약은 계약이 끝나는 날 보증금을 돌려받는 자리에서 한꺼번에 정산하는 경우가 많습니다. 어느 쪽이든 낸 사실을 증명할 자료(납부확인서, 고지서, 이체 내역)가 필요합니다.

얼마나 돌려받을까? 장기수선충당금 계산 예시

반환액은 거주한 기간 동안 세입자가 대신 낸 월별 장기수선충당금을 모두 더한 금액입니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 숫자이며, 실제 단지의 요율과 금액은 관리사무소 고지서로 확인해야 합니다.

가상 단지의 조건은 장기수선계획기간 30년, 계획기간 중 수선비총액 12억 9,600만 원, 총공급면적 6,000㎡입니다. 이 경우 1㎡당 월 금액은 1,296,000,000 ÷ (6,000 × 12 × 30) = 600원입니다.

세대당 주택공급면적	월 장기수선충당금	24개월 거주 시 반환액
59㎡	35,400원	849,600원
84㎡	50,400원	1,209,600원
114㎡	68,400원	1,641,600원

계산이 틀어지기 쉬운 부분은 두 가지입니다. 첫째, 면적은 전용면적이 아니라 공급면적(주택공급면적) 기준이라 광고에 나온 숫자와 다를 수 있습니다. 둘째, 단지가 중간에 요율을 바꿨다면 달마다 금액이 달라지므로 한 달 금액에 개월 수를 곱하지 말고 납부 내역을 월별로 더해야 합니다.

장기수선충당금 납부확인서는 관리사무소에 요구하면 됩니다

관리주체는 사용자가 장기수선충당금 납부 확인을 요구하면 지체 없이 확인서를 발급해 줘야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제9항). 서식은 관리사무소에 문의하면 되고, 입주한 날부터 현재까지 낸 금액이 월별로 보이도록 요청하면 정산이 쉬워집니다.

반환을 받으려면 이사 전에 아래 순서로 움직이는 것이 안전합니다.

관리사무소에 납부확인서(거주 기간 전체의 월별 납부 내역)를 요구합니다.
확인된 금액을 계약서의 관리비 문구와 함께 놓고 집주인에게 반환을 요청합니다.
보증금을 돌려받는 정산 날짜에 맞춰 함께 받기로 정합니다. 이사 날짜가 다가올수록 협의가 어려워지므로 최소 한 달 전에 말을 꺼내는 편이 낫습니다.
집주인이 응하지 않으면 요구 금액과 기한을 적은 내용증명을 보냅니다.

보증금 반환과 한꺼번에 요구할 때 쓸 수 있는 문서 양식은 서식 작성기에서 만들 수 있습니다.

보증금 반환 요청 내용증명 양식

내용증명 보내는 방법

임대차 정산 때 헷갈리기 쉬운 경우

Q. 임대주택에 사는데도 장기수선충당금을 돌려받을 수 있나요?

A. 시행령 제31조제8항을 그대로 적용하기는 어렵습니다. 「공동주택관리법」 제2조제1항제6호가 임대주택의 임차인을 사용자에서 제외하고 있어, 공공임대·민간임대주택의 부담 방식은 임대차 계약서와 임대사업자 안내로 확인해야 합니다.

Q. 집주인이 이미 장기수선충당금을 냈다면 세입자는 아무것도 안 해도 되나요?

A. 관리비 고지서에 장기수선충당금이 청구되지 않았거나 소유자가 직접 냈다면 반환할 금액이 없습니다. 어느 쪽이 냈는지는 납부확인서로 확인하면 됩니다.

Q. 관리비예치금은 장기수선충당금과 같은 돈인가요?

A. 같은 돈이 아닙니다. 관리비예치금은 공용부분의 관리·운영에 필요한 경비로 소유자에게서 징수하는 돈이며(「공동주택관리법」 제24조제1항), 소유자가 소유권을 잃으면 관리주체가 반환합니다(같은 조 제2항). 장기수선충당금은 주요 시설을 교체·보수하려고 적립하는 별도의 돈입니다.