전입신고·확정일자로 보증금 지키는 법 — 대항력·우선변제권·임차권등기명령

대항력이란 무엇이며, 언제 생기나요?

대항력

대항력은 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임대차 계약을 주장하고 계약 기간 동안 살 수 있는 힘입니다. 「주택임대차보호법」 제3조제1항은 임대차를 등기하지 않아도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 정합니다.

효력이 생기는 시점

요건	내용
주택의 인도	실제로 이사해 집을 넘겨받음
주민등록	전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봄
효력 발생	두 요건을 갖춘 날의 다음 날부터

대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 생기므로, 이사 당일 집주인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 임차인보다 앞설 수 있습니다. 그래서 잔금일에 등기부등본을 다시 확인하는 것이 중요합니다.

우선변제권이란 무엇인가요?

우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항은 대항요건(인도 + 전입신고)과 임대차계약서의 확정일자를 갖춘 임차인에게 이 권리를 줍니다.

확정일자 받는 법: 주민센터 600원·인터넷 500원

구분	필요한 것	효과
대항력	인도 + 전입신고	새 집주인에게 임대차 주장
우선변제권	인도 + 전입신고 + 확정일자	경매·공매 대금에서 후순위보다 먼저 보증금 변제

우선변제를 받으려면 경매로 집을 산 사람에게 집을 넘겨주어야 보증금을 받을 수 있습니다(제3조의2제3항).

확정일자는 어디서 받나요?

확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제1항). 일정 금액을 넘는 임대차 계약은 주택 임대차 신고를 하면 확정일자를 받은 것으로 봅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5제3항, 계약서를 낸 경우).

주택 임대차 신고제 대상과 기한 알아보기

보증금을 못 받았는데 이사해야 하면? (임차권등기명령)

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항). 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 대항력·우선변제권은 이사해도 그대로 유지됩니다(같은 조 제5항).

단계	할 일
1	임차주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 임차권등기명령 신청
2	등기부등본에 임차권등기가 된 것을 확인
3	그 뒤 이사·전출

소액임차인이라면 경매 때 일정 금액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 최우선변제도 확인하세요.

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대항력·우선변제권에서 헷갈리기 쉬운 경우

Q. 전입신고만 하면 대항력이 생기나요?

A. 아니요. 주택을 실제로 인도받고(이사) 전입신고까지 마쳐야 하며, 효력은 그다음 날부터 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

Q. 확정일자는 언제 받는 게 좋나요?

A. 계약서를 쓰고 이사·전입신고를 하는 날까지는 받아 두는 것이 좋습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생기기 때문입니다.

Q. 계약 기간 중에 전출하면 어떻게 되나요?

A. 대항력과 우선변제권은 주택 인도와 주민등록을 요건으로 합니다(제3조, 제3조의2). 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령으로 임차권등기를 마치세요. 임차권등기를 마치면 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(제3조의3제5항).

Q. 전입신고는 언제까지 해야 하나요?

A. 「주민등록법」 제16조제1항에 따라 새 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 해야 합니다. 보증금 보호를 위해서는 이사한 날 바로 하는 것이 좋습니다.