Cách bảo vệ tiền cọc thuê nhà ở Hàn Quốc cho người nước ngoài: khai báo nơi cư trú và ngày xác nhận

Hai lớp bảo vệ: quyền đối kháng và quyền ưu tiên hoàn trả

Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở (「주택임대차보호법」) bảo vệ tiền cọc của người thuê nhà ở theo hai bước. Luật không giới hạn sự bảo vệ này cho công dân Hàn Quốc; điều quan trọng là bạn đáp ứng các điều kiện của luật.

Quyền đối kháng bắt đầu từ ngày hôm sau khi đủ cả hai điều kiện. Nếu chủ nhà đăng ký thế chấp đúng ngày bạn dọn vào, khoản thế chấp đó có thể xếp trước bạn. Vì vậy hãy xem lại sổ đăng ký bất động sản (등기부등본) vào ngày thanh toán phần tiền còn lại.

Với người nước ngoài, khai báo nơi cư trú chính là khai báo chuyển đến

Điều kiện của luật là “đăng ký cư trú” (주민등록), mà công dân Hàn Quốc đáp ứng bằng khai báo chuyển đến (전입신고). Người nước ngoài đã đăng ký dùng hệ thống khác, và Luật Quản lý Xuất nhập cảnh (「출입국관리법」) nối hai hệ thống này. Với kiều bào Hàn Quốc ở nước ngoài, Luật về Kiều bào (「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」) cũng làm như vậy:

Thời hạn

• Đăng ký người nước ngoài: trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhập cảnh nếu bạn ở quá 90 ngày (Luật Quản lý Xuất nhập cảnh Điều 31(1)).
• Thay đổi nơi cư trú: trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển đến, tại ủy ban thành phố/quận/huyện, trung tâm hành chính phường (읍·면·동) nơi mới, hoặc văn phòng xuất nhập cảnh (Điều 36(1)). Mang theo thẻ đăng ký người nước ngoài, thẻ sẽ được ghi địa chỉ mới (Điều 36(2)).

15 ngày là thời hạn theo luật, không phải thời điểm an toàn. Sự bảo vệ tiền cọc chỉ bắt đầu từ ngày hôm sau khi bạn khai báo, nên hãy khai báo ngay trong ngày dọn vào.

Lấy ngày xác nhận ở đâu?

Ngày xác nhận (확정일자) là con dấu ngày chính thức trên hợp đồng thuê. Bạn có thể lấy tại trung tâm hành chính phường (동 주민센터) hoặc văn phòng thị trấn nơi có căn nhà, tòa án quận hoặc văn phòng đăng ký, hoặc công chứng viên (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở, Điều 3-6(1)). Nếu hợp đồng của bạn thuộc diện phải khai báo hợp đồng thuê nhà và bạn nộp hợp đồng kèm khai báo, thì được coi là đã có ngày xác nhận (Luật về Khai báo Giao dịch Bất động sản, Điều 6-5(3)).

Kiểm tra ai đang đăng ký ở địa chỉ đó trước khi ký

Luật Quản lý Xuất nhập cảnh có phiên bản riêng của việc xem hộ khẩu chuyển đến. Chủ sở hữu, người thuê, bên trong hợp đồng mua bán hoặc thuê của tòa nhà, hoặc người được họ ủy quyền, có thể xem hoặc xin giấy xác nhận lưu trú của người nước ngoài (외국인체류확인서). Giấy này cho biết tên những người nước ngoài đã khai báo tòa nhà đó là nơi cư trú và ngày họ chuyển đến (Luật Quản lý Xuất nhập cảnh Điều 88-3(1)–(2)). Hãy xin tại văn phòng xuất nhập cảnh hoặc trung tâm hành chính phường.

Nếu hợp đồng hết hạn mà chưa được trả tiền cọc

Nếu hợp đồng đã kết thúc mà bạn chưa được trả tiền, hãy nộp đơn lên tòa án quận để xin lệnh đăng ký quyền thuê nhà (임차권등기명령) (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở, Điều 3-3(1)). Khi đăng ký quyền thuê đã có trên sổ đăng ký bất động sản, bạn giữ nguyên quyền đối kháng và quyền ưu tiên đã có kể cả sau khi chuyển đi (Điều 3-3(5)).

Viết thư yêu cầu trả tiền cọc bằng tiếng Hàn (điền tiếng Việt)

Câu hỏi thường gặp

Q. Chỉ khai báo thay đổi nơi cư trú là đủ chưa?

A. Chưa. Bạn còn phải thực sự dọn vào ở (nhận bàn giao căn nhà). Sự bảo vệ bắt đầu từ ngày hôm sau khi đủ cả hai (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở Điều 3(1), Luật Quản lý Xuất nhập cảnh Điều 88-2(2)).

Q. Khi nào nên lấy ngày xác nhận?

A. Chậm nhất vào ngày bạn dọn vào và khai báo nơi cư trú. Quyền ưu tiên hoàn trả chỉ có khi bạn đủ cả điều kiện cư trú và ngày xác nhận (Điều 3-2(2)).

Q. Nếu tôi chuyển đi giữa chừng thì sao?

A. Quyền đối kháng và quyền ưu tiên phụ thuộc vào việc bạn ở và đăng ký tại đó. Nếu phải đi trước khi được trả tiền, hãy xin lệnh đăng ký quyền thuê nhà trước; khi đã đăng ký, các quyền hiện có được giữ nguyên (Điều 3-3(5)).

Q. Tiền cọc nhỏ có được trả trước khi nhà bị đấu giá không?

A. Nếu tiền cọc bằng hoặc thấp hơn mức của khu vực, một phần sẽ được trả trước ngân hàng giữ thế chấp, miễn là bạn đã dọn vào và khai báo nơi cư trú trước khi việc đấu giá được đăng ký. Hãy kiểm tra bằng công cụ tính.

Tính tiền cọc được hoàn trả ưu tiên