外国人在韩国如何保护租房保证金：滞留地变更申报和确定日期

两层保护：对抗力和优先受偿权

韩国《住宅租赁保护法》（「주택임대차보호법」）分两步保护住宅租客的保证金。该法并没有把保护限定于韩国国民，关键在于你是否满足它的要件。

对抗力从两个要件都满足的次日起生效。如果房东在你入住当天设定了抵押，这笔抵押可能排在你前面。所以支付尾款当天请再查一次不动产登记簿（등기부등본）。

对外国人来说，滞留地申报就是迁入申报

该法的要件是”居民登记”（주민등록），韩国国民通过迁入申报（전입신고）满足。已登记的外国人使用另一套制度，由《出入境管理法》（「출입국관리법」）把两者衔接起来。对海外同胞，《在外同胞出入境和法律地位法》（「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」）作了同样的规定：

期限

• 外国人登录： 在韩停留超过90天的，须在入境之日起90日内登录（《出入境管理法》第31条第1款）。
• 滞留地变更： 迁入之日起15日内，向新住所所在的市、郡、区厅或邑面洞（주민센터），或出入境管理机关申报（第36条第1款）。须携带外国人登录证，证上会记载新地址（第36条第2款）。

15日是法定期限，并不是安全的时间点。保证金保护从申报的次日才开始，所以请在搬家当天申报。

在哪里办确定日期？

确定日期（확정일자）是在租赁合同上加盖的官方日期印章。可以在房屋所在地的洞居民中心（동 주민센터）或邑面事务所、地方法院或登记所、公证人处办理（《住宅租赁保护法》第3条之6第1款）。如果你的租约需要办理住宅租赁申报，并且申报时提交了合同，则视为已取得确定日期（《不动产交易申报法》第6条之5第3款）。

签约前查一查这个地址登记了谁

《出入境管理法》有自己版本的”迁入世代阅览”。建筑物的所有人、租客、买卖或租赁合同的当事人，或受他们委托的人，可以阅览或申领外国人滞留确认书（외국인체류확인서），上面显示把该建筑申报为住所的外国人姓名和迁入日期（《出入境管理法》第88条之3第1款至第2款）。可以在出入境管理机关或居民中心申请。

合同结束了，保证金却没退

租约已经结束但没有拿到钱，可以向地方法院申请租赁权登记命令（임차권등기명령）（《住宅租赁保护法》第3条之3第1款）。租赁权登记记载到不动产登记簿后，你原有的对抗力和优先受偿权即使搬走也会保留（第3条之3第5款）。

用中文填写，生成韩文保证金返还催告函

常见问题

Q. 只办滞留地变更申报就够了吗？

A. 不够。你还必须实际入住（取得房屋的交付）。两者都完成的次日起才受保护（《住宅租赁保护法》第3条第1款、《出入境管理法》第88条之2第2款）。

Q. 什么时候办确定日期？

A. 最晚在入住并申报住所的当天。只有同时具备住所要件和确定日期，才有优先受偿权（第3条之2第2款）。

Q. 租期中途搬走会怎样？

A. 对抗力和优先受偿权以你住在那里并在那里登记为前提。如果必须在拿到钱之前离开，请先申请租赁权登记命令；登记完成后，已有的权利会保留（第3条之3第5款）。

Q. 房子被拍卖时，小额保证金能优先拿回吗？

A. 如果保证金在所在地区的标准以下，只要你在拍卖登记之前已入住并申报住所，其中一部分会先于抵押权人支付。可以用计算器查一查。

小额保证金最优先受偿计算器