계약갱신요구권(계약갱신청구권): 한 번만, 5% 상한, 집주인 거절 사유는 9가지뿐

계약갱신요구권(계약갱신청구권) 기간과 횟수: 한 번만

계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리이며, 1회에 한해 쓸 수 있습니다. 근거는 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항·제2항이고, 이 글은 2026년 1월 2일 시행된 법률(법률 제21065호) 기준입니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

항목	내용	근거
요구할 수 있는 시기	임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지	제6조의3 제1항, 제6조 제1항
행사 횟수	1회	제6조의3 제2항
갱신 기간	2년	제6조의3 제2항
갱신 조건	전 임대차와 동일한 조건 (차임·보증금은 제7조 범위에서 증감 가능)	제6조의3 제3항

조문에는 요구하는 방식이 정해져 있지 않습니다. 말로 해도 되는지, 문자나 내용증명이어야 하는지는 법 조문만으로는 알 수 없습니다. 그래서 문자·이메일·내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 요구하는 편이 안전하다는 것이 이 글의 판단입니다. 요구 기간은 조문에 명시된 요건인데 방식은 정해져 있지 않으니, 기간 안에 했다는 사실을 나중에 보여 줄 수 있어야 하기 때문입니다.

계약갱신요구권 거절: 집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유

임대인은 제6조의3 제1항 단서의 아홉 가지 사유 중 하나에 해당할 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 사유가 없는데 거절하면 정당한 사유 없는 거절이 됩니다.

번호	거절 사유 (제6조의3 제1항 각 호)
1	임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2	임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4	임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5	임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6	임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7	임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (아래 세 경우 중 하나)
8	임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9	그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

7호의 세 경우는 다음과 같습니다.

7호 세부 사유	내용
가목	임대차계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나목	건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다목	다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

실거주 거절은 자녀나 부모의 거주도 포함합니다

8호의 실거주는 임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우까지 포함합니다. 아래 손해배상 규정이 바로 이 사유로 거절한 경우를 정하고 있습니다.

월세 2번 밀린 것(1호)은 연체 금액 기준입니다

1호는 연체 횟수가 아니라 “2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록” 연체한 사실을 기준으로 합니다. 월세 100만 원이라면 연체액이 200만 원에 이르렀던 적이 있는지가 문제입니다. 현재 밀린 금액이 아니라 연체한 사실이 있었는지를 보므로, 이미 갚았더라도 사유가 될 수 있다고 읽는 것이 조문에 가깝습니다.

계약갱신요구권 실거주 거절 후 세를 놓으면 손해배상

임대인이 8호(실거주)를 이유로 갱신을 거절하고도 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 손해배상액은 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액을 미리 정하는 합의가 없다면 아래 세 금액 중 가장 큰 금액입니다(같은 조 제6항).

구분	금액
1호	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2호	임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
3호	8호 사유로 갱신을 거절해 임차인이 입은 손해액

환산월차임은 월차임에 보증금을 월 단위 차임으로 전환한 금액을 더한 것입니다. 보증금은 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 전환합니다.

계산 예시

아래는 이해를 돕기 위한 가상의 숫자입니다. 보증금 1억 원, 월세 50만 원이고 제7조의2의 낮은 비율이 연 5%라고 가정합니다. 제3자에게는 환산월차임 110만 원에 임대했다고 봅니다.

단계	계산	금액
갱신거절 당시 환산월차임	50만 원 + 1억 원 × 5% ÷ 12	약 91만 7천 원
1호 (3개월분)	약 91만 7천 원 × 3	약 275만 원
2호 (차액 2년분)	(110만 원 − 약 91만 7천 원) × 24	약 440만 원
3호	임차인이 입은 손해액	입증한 만큼

이 가상 예시에서는 1호와 2호 중 2호가 더 크고, 3호의 손해액이 이보다 크면 3호가 기준이 됩니다. 실제 비율은 제7조의2와 시행령에 따라 해마다 달라질 수 있습니다.

전월세 전환율 계산법 — 법정 상한과 계산 예시

계약갱신요구권 5%: 갱신하면 임대료는 얼마까지?

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(제6조의3 제3항). 제7조 제2항은 증액청구를 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하게 합니다. 지방자치단체가 조례로 상한을 달리 정할 수 있다는 단서가 있지만, 그 범위는 본문의 범위 안입니다.

5% 상한의 구체적 계산은 전세·월세 5% 인상 상한 글에서 다룹니다.

임대료 5% 인상 계산기로 바로 계산하기

계약갱신요구권 쓴 뒤 중도 해지

계약갱신요구권으로 갱신된 임대차는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하기 때문입니다. 2년을 채워야 하는 것은 아니므로 이사 계획이 있다면 해지 통지 후 3개월의 기간을 감안해야 합니다.

아무 말도 하지 않고 만기가 지나면

임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면, 만기에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(제6조 제1항). 존속기간은 2년이며(제6조 제2항), 이것이 묵시적 갱신입니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 이 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(제6조 제3항).

구분	계약갱신요구권	묵시적 갱신
시작	임차인이 요구	양쪽 모두 기간 안에 통지하지 않음
횟수	1회	제6조에는 횟수 제한이 따로 없음
갱신 기간	2년	2년
임대인의 거절	9가지 사유가 있을 때만	기간 안에 갱신거절·조건 변경 통지로 갱신을 막을 수 있음
임차인 해지	통지 후 3개월 (제6조의2 준용)	통지 후 3개월 (제6조의2)

계약갱신요구권, 자주 하는 질문

Q. 계약서에 “갱신요구권을 쓰지 않는다”고 적으면 어떻게 되나요?

그 약정은 효력이 없습니다. 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다.

Q. 임대인이 갱신을 거절했는데 다툼이 생기면 어디에 알아보나요?

주택임대차분쟁조정위원회에서 임대차 기간에 관한 분쟁을 심의·조정합니다(제14조 제2항 제2호). 조정위원회는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사 또는 사무소, 한국감정원 지사 또는 사무소에 두고, 시·도도 지역 실정에 따라 둘 수 있습니다(같은 조 제1항).

Q. 초과해서 낸 임대료는 돌려받을 수 있나요?

갱신 때 5% 상한을 넘겨 증액한 보증금이나 차임을 냈다면 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2).