월세 인상·전세 보증금 인상 5% 상한(전월세상한제): 계약갱신요구권과 임대료 인상 계산

월세 인상·전세 보증금 인상은 5%까지 (전월세상한제)

임대료 인상률 5% 상한

「주택임대차보호법」 제7조는 임대인과 임차인이 조세·공과금 같은 부담이나 경제사정이 바뀌었을 때 차임(월세)이나 보증금을 늘리거나 줄여 달라고 청구할 수 있게 합니다. 다만 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다(제7조제2항, 시행령 제8조제1항).

1년 안에는 다시 못 올립니다

임대차계약을 맺거나 차임·보증금을 올린 뒤 1년 안에는 증액을 청구할 수 없습니다. 계약 중간에 한 번 올렸다면 그로부터 1년이 지나야 다시 청구할 수 있습니다.

월세 인상과 계약갱신요구권의 관계

갱신 때도 5% 안에서

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제6조의3제1항). 이 권리는 1회만 쓸 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다(같은 조 제2항).

갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 증감할 수 있습니다(같은 조 제3항). 그래서 갱신요구권을 쓰면 임대료 인상도 5% 안으로 묶입니다.

묵시적 갱신

임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝날 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(제6조제1항). 이때 존속기간은 2년입니다(같은 조 제2항).

월세 인상·전세 보증금 인상 계산: 얼마까지 올릴 수 있나요?

보증금 3억 원 전세에서 3억 2,000만 원을 제시받았다면 인상률은 약 6.67%라 5% 상한을 넘습니다.

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월세 인상, 자주 하는 질문

Q. 새 세입자와 계약할 때도 5% 상한이 적용되나요?

A. 5% 상한은 기존 임대차에서 약정한 차임이나 보증금을 올려 달라고 청구할 때의 기준입니다(제7조). 새 임차인과 처음 맺는 계약의 금액을 정하는 규정은 아닙니다.

Q. 보증금과 월세를 둘 다 올리면 어떻게 계산하나요?

A. 법령은 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1”이라고만 정하고 있습니다. 보증금과 월세를 함께 바꾸는 경우의 환산 방법은 법령에 따로 없으니, 지자체 임대차 상담 창구나 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하는 것이 안전합니다.

Q. 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절하면요?

A. 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우는 갱신 거절 사유입니다(제6조의3제1항제8호). 그런데 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 임차인의 손해를 배상해야 합니다(같은 조 제5항).