전월세 전환율 계산법과 상한: 전세 월세 전환, 기준금리 + 2% (지금 연 5%)

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세 보증금의 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 보증금 1억 원을 연 5%로 전환하면 1년에 500만 원, 한 달에 약 41만 6천 원의 월세가 됩니다.

「주택임대차보호법」 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 아래 두 비율 중 낮은 비율을 넘을 수 없도록 정합니다.

기준	비율	근거
① 고정 상한	연 10%	시행령 제9조제1항
② 기준금리 연동	한국은행 기준금리 + 연 2%	시행령 제9조제2항

현재는 ②가 더 낮아, 기준금리가 바뀌면 전환율 상한도 함께 바뀝니다.

2026년 10월 22일 한국은행이 결정한 기준금리 연 3.0%를 적용하면 전월세 전환율 상한은 연 5%입니다. 기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 정기적으로 다시 결정하므로, 계약 시점의 기준금리를 확인해야 합니다.

전세 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 아래는 상한 연 5%를 적용한 가상의 예시입니다.

반대로 월세를 보증금으로 바꿀 때는 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 연 5%라면 월세 10만 원을 줄이는 데 보증금 2,400만 원이 필요합니다(10만 원 × 12 ÷ 0.05). 계산은 전월세 전환율 계산기에서 양방향으로 할 수 있습니다.

전환율 상한은 임대차 계약 중에 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 계약을 갱신하면서 보증금이나 월세를 올리는 경우에는 「주택임대차보호법」 제7조에 따라 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘는 증액을 청구할 수 없다는 별도 규정이 있습니다.

상황	적용되는 규정
계약 중 보증금 일부를 월세로 전환	전환율 상한 (제7조의2)
보증금·월세 증액 청구	5% 증액 상한, 증액 후 1년 내 재청구 금지 (제7조, 시행령 제8조)

A. 1억 원 × 4% ÷ 12 = 약 33만 3천 원입니다. 계산기에 전환율을 직접 넣어 다른 비율로도 확인할 수 있습니다.

A. 계약 중 전환이라면 법정 상한을 넘는 월세 부분은 「주택임대차보호법」 제10조에 따라 효력이 없습니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

A. 한국은행 누리집(bok.or.kr)에서 결정일별 기준금리를 확인할 수 있습니다. 이 사이트 계산기에도 최근 결정일과 금리를 표시합니다.