Quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng thuê ở Hàn Quốc: gia hạn 2 năm một lần, chủ nhà chỉ được từ chối vì 9 lý do
Theo Điều 6-3 Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở, người thuê yêu cầu gia hạn trong khoảng từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hết hạn thì chủ nhà không được từ chối nếu không có lý do hợp pháp. Quyền này dùng được một lần, và hợp đồng gia hạn kéo dài 2 năm.
Chủ nhà chỉ được từ chối vì một trong chín lý do, như nợ tiền thuê đến mức bằng hai tháng tiền thuê, hoặc chủ nhà (hay cha mẹ, con cái của họ) sẽ vào ở, và phải bồi thường nếu từ chối để vào ở nhưng lại cho người khác thuê trong thời gian lẽ ra được gia hạn.
Hợp đồng gia hạn giữ nguyên điều kiện, tiền thuê và tiền cọc chỉ được tăng tối đa 5%, và bạn vẫn có thể chấm dứt sớm với thông báo trước 3 tháng.
Khi nào và bao nhiêu lần được dùng?
Quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng (계약갱신요구권) cho phép người thuê yêu cầu gia hạn, và chủ nhà không được từ chối nếu không có lý do chính đáng (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở Điều 6-3(1)). Bài này theo Luật có hiệu lực từ ngày 2/1/2026.
| Mục | Quy định | Căn cứ |
|---|---|---|
| Thời điểm yêu cầu | Từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hết hạn | Điều 6-3(1), Điều 6(1) |
| Số lần | Một lần | Điều 6-3(2) |
| Thời hạn gia hạn | 2 năm | Điều 6-3(2) |
| Điều kiện | Như cũ; tiền thuê và tiền cọc chỉ thay đổi trong phạm vi Điều 7 (5%) | Điều 6-3(3) |
Luật không quy định cách thức yêu cầu. Quan điểm của chúng tôi: vì thời điểm là điều kiện bắt buộc còn cách thức thì không, hãy dùng cách để lại bằng chứng có ngày (tin nhắn, email hoặc thư chứng nhận nội dung) để chứng minh bạn đã yêu cầu đúng thời hạn.
Chín lý do chủ nhà được từ chối
| Số | Lý do từ chối (các khoản của Điều 6-3(1)) |
|---|---|
| 1 | Người thuê đã từng nợ tiền thuê đến mức bằng hai tháng tiền thuê |
| 2 | Người thuê thuê nhà bằng cách gian dối hoặc phương thức bất chính khác |
| 3 | Hai bên thỏa thuận và chủ nhà đã bồi thường thỏa đáng cho người thuê |
| 4 | Người thuê cho thuê lại toàn bộ hoặc một phần căn nhà mà không có sự đồng ý của chủ nhà |
| 5 | Người thuê làm hư hỏng toàn bộ hoặc một phần căn nhà do cố ý hoặc lỗi nghiêm trọng |
| 6 | Toàn bộ hoặc một phần căn nhà bị hủy hoại khiến không đạt được mục đích thuê |
| 7 | Chủ nhà cần lấy lại nhà để phá dỡ hoặc xây lại (chỉ trong ba trường hợp cụ thể: kế hoạch đã thông báo khi ký, nguy cơ an toàn, hoặc phá dỡ theo luật khác) |
| 8 | Chủ nhà, hoặc người thân trực hệ của chủ nhà (cha mẹ, con cái), thực sự muốn vào ở |
| 9 | Người thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, hoặc có lý do nghiêm trọng khác khiến khó tiếp tục hợp đồng |
Khoản 1 tính theo số tiền, không theo số lần
Khoản 1 xét việc tiền nợ đã từng đạt mức bằng hai tháng tiền thuê hay chưa, chứ không phải bạn trễ hạn hai lần. Với tiền thuê 1 triệu ₩, câu hỏi là tiền thuê chưa trả đã từng lên đến 2 triệu ₩ hay chưa. Vì khoản này nói về việc đã từng nợ, nên hiểu rằng nó vẫn áp dụng dù sau đó bạn đã trả hết là sát với văn bản hơn.
Nếu lý do “tôi sẽ vào ở” là không thật
Nếu chủ nhà từ chối theo khoản 8 rồi, không có lý do chính đáng, cho người thứ ba thuê căn nhà trước khi kết thúc thời hạn lẽ ra được gia hạn, chủ nhà phải bồi thường cho người thuê (Điều 6-3(5)). Trừ khi hai bên đã thỏa thuận trước số tiền, mức bồi thường là số lớn nhất trong (Điều 6-3(6)):
| Khoản | Số tiền |
|---|---|
| 1 | 3 tháng tiền thuê quy đổi tại thời điểm từ chối |
| 2 | 2 năm chênh lệch giữa tiền thuê quy đổi chủ nhà nhận từ người thuê mới và tiền thuê quy đổi tại thời điểm từ chối |
| 3 | Thiệt hại thực tế người thuê phải chịu do bị từ chối |
“Tiền thuê quy đổi” (환산월차임) là tiền thuê tháng cộng với tiền cọc được quy ra tiền thuê tháng theo mức thấp hơn trong hai tỷ lệ của Điều 7-2.
Tính đổi tiền cọc sang tiền thuê tháng (trần tỷ lệ quy đổi)
Khi gia hạn, tiền thuê được tăng bao nhiêu?
Hợp đồng gia hạn giữ điều kiện cũ, tiền thuê và tiền cọc chỉ được thay đổi trong phạm vi Điều 7 (Điều 6-3(3)), tức yêu cầu tăng không vượt quá một phần hai mươi (5%) số tiền đã thỏa thuận.
Tiền thuê được tăng tối đa bao nhiêu? Quy tắc 5%
Chuyển đi sớm khi đã gia hạn
Người thuê có thể chấm dứt hợp đồng đã gia hạn theo quyền này bất cứ lúc nào; hợp đồng chấm dứt sau 3 tháng kể từ khi chủ nhà nhận được thông báo (Điều 6-3(4), áp dụng Điều 6-2). Bạn không phải ở đủ 2 năm.
Viết thông báo chấm dứt hợp đồng bằng tiếng Hàn (điền tiếng Việt)
Câu hỏi thường gặp
Q. Nếu không ai nói gì trước khi hết hạn thì sao?
A. Hợp đồng được coi là gia hạn với điều kiện cũ trong 2 năm (tự động gia hạn, Điều 6(1)–(2)), và quyền yêu cầu gia hạn của bạn vẫn còn nguyên để dùng sau.
Giải thích về tự động gia hạn hợp đồng
Q. Tôi lỡ mốc 2 tháng thì còn dùng được quyền này không?
A. Yêu cầu phải được đưa ra từ 6 tháng đến 2 tháng trước ngày hết hạn. Qua khoảng này thì không dùng được quyền cho lần hết hạn này, nhưng việc tự động gia hạn vẫn có thể xảy ra nếu chủ nhà cũng không thông báo.
Nguồn chính thức (tiếng Hàn): https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법
Bài viết giải thích luật Hàn Quốc ở mức tổng quát, không phải tư vấn pháp lý. Luật có thể thay đổi, hãy kiểm tra văn bản chính thức trước khi hành động.
Bản tiếng Hàn: 한국어로 읽기 · Phát hiện sai sót? Báo cho chúng tôi