생애최초 특별공급 조건과 소득 기준 2026: 국민주택 130%·민영주택 160%, 1인 가구 청약

생애최초 특별공급(생애최초 특공) 조건: 누가 받나요?

한 번도 집을 가져 본 적 없는 세대가 한 차례 받는 추첨 공급입니다

생애최초 특별공급은 입주자모집공고일 현재 세대에 속한 모든 사람이 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 사람이 처음으로 주택을 구입할 때, 한 차례에 한해 추첨으로 입주자를 선정해 공급하는 제도입니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제43조가 근거이며, 이 글은 2026년 6월 15일 시행된 규칙(국토교통부령 제1592호) 기준입니다.

가점이 아니라 추첨으로 정하므로 무주택기간이나 부양가족 수는 점수에 반영되지 않습니다. 대신 아래 요건을 모두 갖춰야 신청할 수 있습니다.

국민주택과 민영주택은 공급 비율과 요건이 다릅니다

공급 비율은 “범위에서”라고 정해져 있어 단지마다 특별공급 물량이 다를 수 있습니다. 실제 물량은 입주자모집공고문에서 확인해야 합니다.

청약 1순위 조건 총정리 — 지역별 가입기간·예치금

생애최초 특별공급 소득 기준

전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득을 기준으로 합니다

생애최초 특별공급의 소득 기준은 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 일정 비율 이하인 것이며, 국민주택은 130%, 민영주택은 160%입니다. 4명 이상 세대는 가구원 수별 가구당 월평균 소득을 기준으로 하고, 신청자의 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있는 경우에만 가구원 수에 넣습니다.

소득이 기준을 넘더라도 세대원이 소유한 부동산 가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호의 재산등급 29등급 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하이면 요건을 충족합니다. 부동산 가액을 계산하는 방법은 국토교통부장관이 고시합니다.

소득 비율을 적용하는 도시근로자 가구당 월평균 소득의 구체적인 금액은 규칙 본문에 없고 해마다 달라집니다. 청약하려는 단지의 입주자모집공고문에 나온 금액으로 확인해야 합니다.

소득이 낮을수록 먼저 배정되는 순서가 있습니다

특별공급 물량은 소득 구간별 순서에 따라 나눠 공급합니다. 아래는 제43조 제2항(국민주택)과 제4항(민영주택)의 내용입니다.

①과 ②는 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람만 해당합니다. 혼인·자녀가 없는 사람도 소득 등 요건을 충족하면 신청할 수 있지만 ③ 나머지 물량에서 경쟁하게 됩니다.

생애최초 특별공급 소득세 5년 납부 조건

입주자모집공고일 현재 소득세를 5년 이상 납부한 근로자·자영업자여야 합니다

생애최초 특별공급을 받으려면 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 소득세를 5년 이상 납부한 사람이어야 하며, 소득공제나 세액공제·감면으로 실제 납부액이 0원이어도 납부의무자라면 인정됩니다(제43조 제1항 제3호). 과거 1년 내에 소득세를 납부한 사람도 근로자·자영업자에 포함하며, 여기서 소득세는 「소득세법」 제19조 또는 제20조에 해당하는 소득에 대해 납부하는 소득세입니다. 이 정의는 제43조 전체에 같이 적용됩니다.

납부 기간이 연속되어야 하는지는 제43조 본문에 따로 나와 있지 않습니다. 연속 여부와 증빙 방법은 입주자모집공고문에서 확인해야 합니다.

소득 기준을 볼 때 주의할 점

• 소득 기준은 개인이 아니라 “해당 세대의 월평균 소득”이므로 세대 전체를 기준으로 판단합니다.
• 부동산 가액 요건은 세대 소득이 기준 비율을 초과하는 경우에 적용되는 대체 요건입니다.

생애최초 특별공급 1인가구도 청약할 수 있나요?

혼인·자녀가 없어도 신청할 수 있지만 면적에 제한이 있을 수 있습니다

혼인하지 않았거나 자녀가 없는 사람도 소득 요건을 충족하면 생애최초 특별공급에 신청할 수 있으나, 단독세대주 등에 해당하면 전용면적 60㎡ 이하 주택으로만 공급받을 수 있습니다. 제43조 제1항과 제3항은 “단독세대주나 세대주와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람(세대원은 제외한다)“에게는 주거전용면적 60㎡ 이하 주택으로만 특별공급할 수 있다고 정하고 있습니다.

본인이 위 문장의 “세대주와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람”에 해당하는지는 주민등록표 구성에 따라 달라질 수 있으므로, 신청 전에 입주자모집공고문과 사업주체 안내로 확인하는 것이 안전합니다.

생애최초 청약, 자주 하는 질문

Q. 생애최초 특별공급은 추첨인가요, 가점제인가요?

A. 추첨입니다. 제43조는 국민주택·민영주택 모두 생애최초 특별공급 입주자를 추첨의 방법으로 선정하도록 정하고 있어 가점은 반영되지 않습니다.

Q. 생애최초 특별공급 소득 기준은 몇 %인가요?

A. 국민주택은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하, 민영주택은 160% 이하입니다. 소득이 이를 넘더라도 세대원 소유 부동산 가액의 합계가 기준 이하이면 요건을 충족합니다(제43조 제1항 제4호, 제3항 제4호).

Q. 생애최초 특별공급은 몇 번까지 받을 수 있나요?

A. 한 차례에 한정됩니다. 제43조는 생애최초 특별공급을 “한 차례에 한정하여” 1세대 1주택의 기준으로 공급한다고 정하고 있습니다.

Q. 소득세를 5년 낸 기간은 어떻게 계산하나요?

A. 입주자모집공고일 현재 소득세를 5년 이상 납부한 근로자 또는 자영업자여야 합니다. 납부의무액이 소득공제·세액공제·감면으로 0원인 경우도 납부한 것으로 봅니다.

Q. 결혼하지 않았거나 아이가 없어도 신청할 수 있나요?

A. 소득 요건을 충족하면 신청할 수 있지만, 소득 순서로 먼저 공급하는 물량(50%·20%)은 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람 대상이라 나머지 물량에서 경쟁하게 됩니다. 단독세대주 등은 전용 60㎡ 이하 주택만 받을 수 있습니다.

Q. 생애최초 특별공급과 생애최초 취득세 감면은 같은 건가요?

A. 아닙니다. 특별공급은 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 청약 제도이고, 취득세 감면은 「지방세특례제한법」에 따른 세금 감면 제도로 요건이 서로 다릅니다.

주택 취득세율 총정리 — 1주택·다주택·생애최초 감면까지