양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건과 세율·신고기한: 2년 보유, 12억 초과분만 과세
「소득세법」 제89조제1항제3호와 시행령 제154조에 따라 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 있고 2년 이상 보유했다면(취득 당시 조정대상지역이면 보유 중 2년 이상 거주) 양도소득세를 내지 않습니다.
양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 비율만큼만 과세하고, 보유·거주기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다.
새 집을 먼저 샀다면 일시적 2주택 특례 기한(2년 또는 3년) 안에 종전 주택을 팔아야 비과세가 유지되니 잔금일 기준으로 일정을 잡으세요.
양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건
1세대가 양도일 현재 국내에 주택 1채만 가지고 있고 그 주택을 2년 이상 보유했다면, 팔 때 생긴 양도소득에 세금을 매기지 않습니다(「소득세법」 제89조제1항제3호, 시행령 제154조제1항). 취득할 때 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주까지 해야 합니다.
| 요건 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 주택 수 | 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택 | 소득세법 시행령 제154조제1항 |
| 보유기간 | 2년 이상 | 같은 항 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 | 같은 항 |
| 양도가액 | 12억 원 이하면 전액 비과세, 초과하면 초과 비율만큼 과세 | 소득세법 제89조제1항제3호 |
보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다(소득세법 제95조제4항). 민간건설임대주택에서 5년 이상 거주하다 분양받은 경우, 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우 등은 보유·거주기간 제한 없이 비과세됩니다(시행령 제154조제1항 단서).
양도소득세 계산: 12억 원 넘는 고가주택
양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택이어도 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익에만 세금을 매깁니다. 「소득세법 시행령」 제160조제1항은 아래 식으로 과세할 양도차익을 계산합니다.
| 항목 | 계산식 |
|---|---|
| 과세 양도차익 | 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 |
| 장기보유특별공제 | 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 |
계산 예시 (가상)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 15억 원 |
| 취득가액 등 필요경비 | 9억 원 |
| 전체 양도차익 | 6억 원 |
| 과세 비율 | (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20% |
| 과세 양도차익 | 6억 원 × 20% = 1억 2천만 원 |
여기서 장기보유특별공제를 빼고, 양도소득 기본공제 연 250만 원(「소득세법」 제103조제1항)을 뺀 뒤 세율을 적용해 세액을 구합니다.
양도소득세 필요경비
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 빼서 구합니다. 필요경비는 취득가액(실지거래가액, 확인할 수 없으면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 순), 대통령령으로 정하는 자본적지출액, 양도비 등입니다(「소득세법」 제97조제1항).
장기보유특별공제: 1세대 1주택 최대 80%
대통령령으로 정하는 1세대 1주택(고가주택)은 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%, 합계 최대 80%의 장기보유특별공제를 받습니다(「소득세법」 제95조제2항 단서, 표 2). 보유 3년 이상부터 적용되며, 이 요건에 해당하지 않으면 일반 공제율(표 1, 3년 6%부터)이 적용됩니다.
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | 8% (보유 3년 이상인 경우) |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
보유·거주 1년마다 4%씩 늘어납니다(표 2). 예를 들어 10년 보유하고 10년 거주했다면 40% + 40% = 80%를 공제받습니다.
양도소득세율: 보유기간에 따라 달라집니다
주택의 양도소득세율은 보유기간에 따라 달라집니다(「소득세법」 제104조제1항). 2년 이상 보유하면 종합소득세와 같은 기본세율(6~45%, 제55조제1항)을 적용하고, 2년 미만이면 높은 단일세율을 적용합니다.
| 보유기간 (주택) | 양도소득세율 | 근거 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 제104조제1항제3호 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 같은 항 제2호 |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 같은 항 제1호, 제55조제1항 |
| 미등기 양도 | 70% | 같은 항 제10호 |
하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 계산한 세액 중 큰 것을 적용합니다(같은 항 후단). 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다(같은 조 제2항).
일시적 2주택 비과세: 종전 주택 처분 기한
새 주택을 먼저 사서 일시적으로 2주택이 됐어도, 종전 주택을 기한 안에 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다(「소득세법 시행령」 제155조제1항). 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 사야 합니다.
| 경우 | 종전 주택 처분 기한 |
|---|---|
| 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역 (새 주택 취득일 기준) | 새 주택 취득일부터 2년 |
| 그 밖의 경우 | 새 주택 취득일부터 3년 |
이 밖에 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택이 된 경우에도 대통령령으로 정한 요건을 갖추면 비과세가 적용됩니다(소득세법 제89조제1항제3호나목).
양도소득세 신고기한: 예정신고와 확정신고
부동산을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다(「소득세법」 제105조제1항제1호). 양도차익이 없거나 손해를 본 경우에도 예정신고를 해야 합니다(같은 조 제3항).
| 신고 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 예정신고 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 | 제105조제1항제1호 |
| 확정신고 | 양도한 해의 다음 해 5월 1일~31일 | 제110조제1항 |
예정신고를 했다면 원칙적으로 확정신고를 하지 않아도 됩니다. 다만 한 해에 누진세율 대상 자산을 두 번 이상 예정신고한 경우 등은 확정신고를 해야 합니다(제110조제4항).
양도소득세, 자주 하는 질문
Q. 조정대상지역이 해제된 뒤에 팔면 거주요건이 없어지나요?
A. 거주요건은 ‘취득 당시’ 조정대상지역이었는지로 판단합니다(시행령 제154조제1항). 취득할 때 조정대상지역이었다면 나중에 해제돼도 2년 거주가 필요합니다.
Q. 양도가액 12억 원은 공시가격 기준인가요?
A. 실지거래가액 기준입니다. 소득세법 제89조제1항제3호는 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원을 넘는 주택을 고가주택으로 봅니다.
Q. 1주택인데 2년이 안 돼서 팔면요?
A. 보유기간 2년을 채우지 못하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없어 일반 양도소득세가 과세됩니다. 단, 시행령 제154조제1항 단서의 수용·해외이주 등 예외 사유에 해당하면 기간 제한을 받지 않습니다.
공식 출처: https://www.law.go.kr/법령/소득세법
세부 조건은 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 출처에서 꼭 확인하세요.
틀린 내용이나 바뀐 제도를 발견하면 알려 주세요. 확인 절차는 편집 원칙에 있습니다.