종부세 기준과 계산법: 1주택 12억·다주택 9억 공제, 종합부동산세 세율 0.5~5%, 12월 15일 납부

종부세 기준: 누가 종합부동산세를 내나요?

종부세(종합부동산세)는 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격 합계가 공제금액을 넘는 사람이 냅니다. 「종합부동산세법」 제3조는 과세기준일을 재산세와 같은 6월 1일로 정하고, 제7조는 그날 주택분 재산세를 내는 사람을 종부세 납세의무자로 정합니다.

공시가격 합계가 공제금액 이하이면 과세표준이 0원이 되어 종부세를 내지 않습니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 종부세가 없습니다.

종부세 과세표준은 주택 공시가격 합계에서 공제금액을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액입니다(「종합부동산세법」 제8조제1항, 시행령 제2조의4). 여기에 세율을 곱하고, 같은 주택에 이미 낸 재산세 상당액을 뺍니다(제9조제3항).

단계	계산
① 과세표준	(공시가격 합계 − 12억 원 또는 9억 원) × 60%
② 산출세액	과세표준 × 세율 (아래 세율표)
③ 재산세 공제	②에서 해당 주택분 재산세 상당액을 뺌
④ 1세대 1주택 공제	나이·보유기간 공제 (합계 최대 80%)
⑤ 세부담 상한	재산세 + 종부세가 작년의 150%를 넘으면 넘는 부분은 없는 것으로 봄 (제10조)

3주택 이상이라도 과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 세율이 같습니다.

아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시입니다. 재산세 공제(③)와 세부담 상한(⑤)은 주택마다 달라 빼지 않은 산출세액(②)만 보여 줍니다. 실제 고지액은 이보다 적습니다.

같은 공시가격 20억 원이라도 1세대 1주택이면 공제금액이 3억 원 더 커서 과세표준이 1억 8천만 원 줄어듭니다.

1세대 1주택자는 산출세액에서 나이 공제와 보유기간 공제를 받고, 두 공제는 합계 80%까지 함께 적용됩니다(「종합부동산세법」 제9조제5항). 나이와 보유기간은 과세기준일(6월 1일) 현재로 따집니다.

고령자 공제 (제9조제6항)	공제율	장기보유 공제 (제9조제8항)	공제율
만 60세 이상~65세 미만	20%	5년 이상~10년 미만	20%
만 65세 이상~70세 미만	30%	10년 이상~15년 미만	40%
만 70세 이상	40%	15년 이상	50%

예를 들어 만 72세(40%)가 16년 보유(50%)했다면 합계 90%이지만, 한도인 80%만 공제됩니다. 부부가 한 채를 공동명의로 가지고 있으면 9월 16~30일에 신청해 1세대 1주택자로 계산받을 수 있습니다(제10조의2).

종부세는 관할 세무서가 세액을 정해 고지하고, 12월 1일부터 12월 15일까지 냅니다(「종합부동산세법」 제16조제1항). 내야 할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제20조).

A. 냅니다. 종부세는 6월 1일 현재 소유자에게 부과하므로, 6월 2일에 팔았어도 그해 종부세 납세의무는 판 사람에게 있습니다(제3조·제7조).

A. 주택 소재 지역과 가액 등이 대통령령으로 정한 ‘지방 저가주택’이면 1세대 1주택자로 봅니다(제8조제4항제4호). 일시적 2주택, 상속주택도 요건을 갖추면 같으며, 9월 16~30일에 신청해야 합니다(같은 조 제5항).

A. 세무서가 계산해 납부기간 시작 5일 전까지 고지서를 보내므로 고지서대로 내면 됩니다(제16조제2항). 직접 계산해 내고 싶으면 12월 1~15일에 신고·납부할 수 있고, 이때는 세무서의 고지 결정이 없었던 것으로 봅니다(같은 조 제3항).