최우선변제금액(소액임차인 최우선변제금): 서울 보증금 1억 6,500만 원 이하면 5,500만 원 먼저

소액임차인 최우선변제(최우선변제권)란?

개념

소액임차인 최우선변제는 보증금이 적은 임차인이 집이 경매·공매로 넘어갔을 때, 보증금 중 일정액을 근저당 등 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받는 제도입니다. 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 근거합니다.

근거

어떤 임차인이 소액임차인인지(보증금 기준)와 얼마까지 먼저 받는지(최우선변제금)는 같은 법 시행령 제10조·제11조가 지역별로 정합니다. 우선변제 금액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없습니다(법 제8조제3항).

최우선변제금액과 소액임차인 기준 (지역별)

2023년 2월 21일 개정된 「주택임대차보호법 시행령」 기준은 다음과 같습니다.

지역	소액임차인 보증금 기준 (이하)	최우선변제금 (최대)
서울특별시	1억 6,500만 원	5,500만 원
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만 원	4,800만 원
광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만 원	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원	2,500만 원

보증금이 기준보다 1원이라도 많으면 소액임차인이 아니어서 최우선변제를 받을 수 없습니다.

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최우선변제금을 받으려면 무엇이 필요한가요?

요건	내용
대항요건	경매신청 등기 전에 주택을 인도받고(입주) 주민등록(전입신고)을 마칠 것 (법 제8조제1항, 제3조제1항)
배당요구	경매가 진행되면 정해진 기한 안에 법원에 배당요구를 할 것
적용 기준	근저당 등 담보물권이 설정된 시점에 따라 종전 기준이 적용될 수 있음 (아래 참고)

근저당 설정일에 주의하세요

2023년 2월 21일 개정 시행령 부칙은 “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다”고 정합니다. 그 전에 근저당이 설정된 집은 그 근저당권자에 대해 더 낮은 종전 기준이 적용될 수 있으니, 계약 전 등기부등본의 근저당 설정일을 꼭 확인하세요.

최우선변제금액 계산 예시

아래는 2023년 2월 21일 이후 근저당이 설정된 주택을 가정한 예시입니다.

지역	보증금	결과
서울	1억 원	소액임차인, 최대 5,500만 원
서울	3천만 원	소액임차인, 3천만 원 전액
서울	1억 7천만 원	기준 초과, 해당 없음
그 밖의 지역	7천만 원	소액임차인, 최대 2,500만 원
서울, 주택가액 8천만 원	1억 원	주택가액의 1/2인 4천만 원까지

최우선변제, 자주 하는 질문

Q. 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?

A. 네. 최우선변제는 입주와 전입신고(대항요건)만 갖추면 됩니다. 다만 최우선변제금을 넘는 나머지 보증금을 순위에 따라 돌려받으려면 확정일자가 필요하므로 함께 받아 두는 것이 좋습니다.

Q. 한 집에 세입자가 여러 명이면 어떻게 되나요?

A. 각 임차인의 최우선변제금 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 2분의 1을 각자의 금액 비율로 나눠 받습니다(시행령 제10조제3항). 한 집에서 가정공동생활을 하는 여러 임차인은 1명으로 보고 보증금을 합산합니다.

Q. 전세가 월세보다 위험한 이유는?

A. 보증금이 클수록 최우선변제로 보호받는 비율이 작아지기 때문입니다. 전세와 월세의 비용뿐 아니라 보증금 위험도 함께 따져 보세요.

전세 vs 월세 비교 계산기