韩国小额保证金最优先受偿：首尔1.65亿韩元以下可先拿回5500万韩元

这是什么制度？

小额承租人最优先受偿（소액임차인 최우선변제）是指，租住的房屋被拍卖或公卖时，保证金较少的租客可以先于抵押银行拿回固定的一部分保证金。依据是《住宅租赁保护法》第8条第1款。哪些保证金符合、能先拿回多少，由施行令第10条和第11条按地区规定。优先支付的总额不得超过房屋价值（含土地）的一半（法第8条第3款）。

各地区标准

按2023年2月21日修订的施行令：

地区	保证金（以下）	最优先受偿（最多）
首尔	1.65亿韩元	5500万韩元
过密抑制圈域（首尔除外）、世宗、龙仁、华城、金浦	1.45亿韩元	4800万韩元
广域市（过密抑制圈域和郡除外）、安山、广州（京畿道）、坡州、利川、平泽	8500万韩元	2800万韩元
其他地区	7500万韩元	2500万韩元

保证金哪怕超过标准1韩元，也不符合条件。

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需要满足的条件

条件	内容
住所要件	在拍卖登记之前入住并申报住所（法第8条第1款、第3条第1款）。已登记的外国人，滞留地变更申报即可（《出入境管理法》第88条之2第2款）。
分配要求	拍卖开始后，在截止日期前向法院提出分配要求（배당요구）。
抵押日期	2023年2月21日之前设定的抵押可能适用旧标准（见下）。

注意抵押设定日期

2023年修订的附则规定，修订施行之前已对房屋取得担保物权的人，适用修订前的规定。如果不动产登记簿（등기부등본）显示抵押设定于2023年2月21日之前，该抵押权人适用较低的旧标准。签约前请确认这个日期。

计算示例

假设所有抵押都设定于2023年2月21日及以后：

地区	保证金	结果
首尔	1亿韩元	符合，最多5500万韩元
首尔	3000万韩元	符合，全额3000万韩元
首尔	1.7亿韩元	超过标准，不符合
其他地区	7000万韩元	符合，最多2500万韩元
首尔，房屋价值8000万韩元	1亿韩元	以房屋价值的一半为限：4000万韩元

常见问题

Q. 最优先受偿需要确定日期吗？

A. 不需要，入住和住所申报就够了。但要按顺位拿回其余的保证金，合同上需要有确定日期，所以还是要办。

在韩国如何保护租房保证金

Q. 一套房子住了好几个租客怎么办？

A. 如果他们的优先受偿金额合计超过房屋价值的一半，就按各自金额的比例分配这一半（施行令第10条第3款）。作为一个家庭共同生活的几位租客视为一人，保证金合并计算。

Q. 为什么全租比月租风险大？

A. 保证金越大，这一制度保护的比例越小，而大额全租保证金通常直接超过标准。

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