Hoàn trả ưu tiên tiền cọc nhỏ ở Hàn Quốc: Seoul từ 165 triệu ₩ trở xuống được trả trước 55 triệu ₩

Quy định này là gì?

Hoàn trả ưu tiên cho người thuê tiền cọc nhỏ (소액임차인 최우선변제) có nghĩa là khi căn nhà cho thuê bị bán đấu giá hoặc bán công khai, người thuê có tiền cọc nhỏ được trả một phần cố định trước ngân hàng giữ thế chấp. Quy định này nằm ở Điều 8(1) Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở. Tiền cọc nào thuộc diện, và được trả trước bao nhiêu, do Điều 10 và 11 Nghị định thi hành quy định theo khu vực. Tổng số được trả trước không bao giờ vượt quá một nửa giá trị căn nhà kể cả đất (Luật Điều 8(3)).

Mức áp dụng theo khu vực

Số liệu theo Nghị định thi hành sửa đổi ngày 21/2/2023:

Khu vực	Tiền cọc bằng hoặc thấp hơn	Được trả trước, tối đa
Seoul	165 triệu ₩	55 triệu ₩
Khu vực hạn chế quá tải (trừ Seoul), Sejong, Yongin, Hwaseong, Gimpo	145 triệu ₩	48 triệu ₩
Các thành phố trực thuộc trung ương (trừ khu vực hạn chế quá tải và huyện), Ansan, Gwangju (Gyeonggi), Paju, Icheon, Pyeongtaek	85 triệu ₩	28 triệu ₩
Các khu vực khác	75 triệu ₩	25 triệu ₩

Tiền cọc vượt mức dù chỉ 1 ₩ cũng không thuộc diện.

Kiểm tra tiền cọc của bạn bằng công cụ tính

Điều kiện cần có

Điều kiện	Chi tiết
Điều kiện cư trú	Dọn vào và khai báo nơi cư trú trước khi việc đấu giá được đăng ký (Luật Điều 8(1), Điều 3(1)). Với người nước ngoài đã đăng ký, khai báo thay đổi nơi cư trú được tính (Luật Quản lý Xuất nhập cảnh Điều 88-2(2)).
Yêu cầu phân chia	Khi đấu giá bắt đầu, nộp yêu cầu phân chia tiền (배당요구) cho tòa án trước hạn chót.
Ngày thế chấp	Thế chấp đặt trước ngày 21/2/2023 có thể áp dụng mức cũ (xem bên dưới).

Chú ý ngày thế chấp

Phụ lục của lần sửa đổi năm 2023 quy định rằng đối với người đã nhận quyền bảo đảm trên căn nhà trước khi sửa đổi có hiệu lực, thì áp dụng quy định cũ. Nếu sổ đăng ký bất động sản (등기부등본) cho thấy thế chấp được đặt trước ngày 21/2/2023, chủ nợ đó áp dụng mức cũ thấp hơn. Hãy kiểm tra ngày này trước khi ký.

Ví dụ tính

Giả định mọi thế chấp được đặt từ ngày 21/2/2023 trở đi:

Khu vực	Tiền cọc	Kết quả
Seoul	100 triệu ₩	Thuộc diện, tối đa 55 triệu ₩
Seoul	30 triệu ₩	Thuộc diện, toàn bộ 30 triệu ₩
Seoul	170 triệu ₩	Vượt mức, không thuộc diện
Các khu vực khác	70 triệu ₩	Thuộc diện, tối đa 25 triệu ₩
Seoul, nhà trị giá 80 triệu ₩	100 triệu ₩	Giới hạn ở một nửa giá trị nhà: 40 triệu ₩

Câu hỏi thường gặp

Q. Có cần ngày xác nhận để được hoàn trả ưu tiên không?

A. Không. Chỉ cần dọn vào và khai báo nơi cư trú. Nhưng để lấy lại phần tiền cọc còn lại theo thứ tự ưu tiên, bạn cần ngày xác nhận trên hợp đồng, nên vẫn nên lấy.

Cách bảo vệ tiền cọc thuê nhà ở Hàn Quốc

Q. Nếu một căn nhà có nhiều người thuê thì sao?

A. Nếu tổng số tiền ưu tiên của họ vượt quá một nửa giá trị căn nhà, một nửa đó được chia theo tỷ lệ số tiền của từng người (Nghị định Điều 10(3)). Nhiều người thuê sống chung như một hộ được coi là một người thuê và tiền cọc được cộng lại.

Q. Vì sao jeonse rủi ro hơn thuê tháng?

A. Tiền cọc càng lớn thì phần được quy định này bảo vệ càng nhỏ, và tiền cọc jeonse lớn thường vượt hẳn mức áp dụng.

So sánh jeonse và wolse