Tự động gia hạn hợp đồng thuê ở Hàn Quốc: không báo trước 2 tháng là gia hạn thêm 2 năm
Theo Điều 6(1) Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở, nếu chủ nhà không thông báo trong khoảng từ 6 đến 2 tháng trước khi hết hạn, và người thuê không thông báo chậm nhất 2 tháng trước khi hết hạn, hợp đồng được coi là gia hạn với điều kiện cũ. Thời hạn gia hạn là 2 năm (Điều 6(2)).
Người thuê trong hợp đồng tự động gia hạn có thể thông báo chấm dứt bất cứ lúc nào; hợp đồng chấm dứt sau 3 tháng kể từ khi chủ nhà nhận được thông báo (Điều 6-2).
Tự động gia hạn không áp dụng cho người thuê đã nợ tiền thuê đến mức bằng hai tháng tiền thuê hoặc vi phạm nghiêm trọng hợp đồng (Điều 6(3)).
Tự động gia hạn hoạt động thế nào?
Tự động (ngầm) gia hạn, 묵시적 갱신, xảy ra khi không bên nào nói kịp thời rằng mình muốn chấm dứt hoặc thay đổi hợp đồng. Khi đó luật coi hợp đồng được gia hạn với điều kiện cũ (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở Điều 6(1)), trong 2 năm (Điều 6(2)).
| Ai | Hạn chót để ngăn tự động gia hạn | Căn cứ |
|---|---|---|
| Chủ nhà | Thông báo từ chối hoặc thay đổi điều kiện, trong khoảng từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hết hạn | Điều 6(1) |
| Người thuê | Thông báo chậm nhất 2 tháng trước khi hết hạn | Điều 6(1) |
Ví dụ: nếu hợp đồng hết hạn ngày 30/6/2027, bạn cần báo cho chủ nhà rằng mình sẽ chuyển đi trước khoảng ngày 30/4/2027. Nếu lỡ mốc này, hợp đồng có thể được coi là tiếp tục thêm 2 năm.
Thông báo chấm dứt hợp đồng bằng tiếng Hàn, có tính sẵn hạn chót
Bạn vẫn có thể chuyển đi bất cứ lúc nào
Trong hợp đồng tự động gia hạn, người thuê có thể thông báo chấm dứt bất cứ lúc nào (Điều 6-2(1)). Hợp đồng chấm dứt sau 3 tháng kể từ khi chủ nhà nhận được thông báo (Điều 6-2(2)).
Quyền này chỉ thuộc về người thuê, nên theo quan điểm của chúng tôi, tự động gia hạn có lợi cho người thuê: bạn giữ nguyên điều kiện, và nếu kế hoạch thay đổi thì chỉ cần báo trước 3 tháng. Vì thời hạn tính từ lúc nhận, hãy gửi thông báo theo cách ghi lại được ngày đến nơi.
Ai không được tự động gia hạn?
Không áp dụng cho người thuê đã từng nợ tiền thuê đến mức bằng hai tháng tiền thuê, hoặc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người thuê (Điều 6(3)).
Tự động gia hạn và quyền yêu cầu gia hạn
| Tự động gia hạn | Quyền yêu cầu gia hạn | |
|---|---|---|
| Bắt đầu thế nào | Không bên nào thông báo kịp | Người thuê yêu cầu 6–2 tháng trước khi hết hạn |
| Số lần | Điều luật không giới hạn | Một lần (Điều 6-3(2)) |
| Chủ nhà từ chối | Có thể ngăn bằng thông báo kịp thời | Chỉ khi có một trong 9 lý do theo luật (Điều 6-3(1)) |
| Thời hạn | 2 năm (Điều 6(2)) | 2 năm (Điều 6-3(2)) |
| Người thuê chuyển đi sớm | Bất cứ lúc nào, hiệu lực 3 tháng sau khi chủ nhà nhận (Điều 6-2) | Như vậy (Điều 6-3(4)) |
| Điều kiện | Như cũ | Như cũ, tiền thuê/tiền cọc thay đổi trong phạm vi 5% (Điều 7) |
Sau khi tự động gia hạn, quyền yêu cầu gia hạn của bạn vẫn chưa dùng, điều này có lợi ở lần hết hạn sau nếu chủ nhà muốn tăng giá nhiều.
Quyền yêu cầu gia hạn và 9 lý do từ chối
Câu hỏi thường gặp
Q. Chủ nhà có quyền chấm dứt sớm như vậy không?
A. Không. Điều 6-2 chỉ trao quyền chấm dứt hợp đồng tự động gia hạn với thông báo trước 3 tháng cho người thuê.
Q. Gọi điện thoại có được tính là thông báo không?
A. Luật không quy định hình thức, nhưng bạn có thể cần chứng minh thông báo đến lúc nào. Tin nhắn, email hoặc thư chứng nhận nội dung kèm chứng nhận giao hàng sẽ để lại bằng chứng.
Nguồn chính thức (tiếng Hàn): https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법
Bài viết giải thích luật Hàn Quốc ở mức tổng quát, không phải tư vấn pháp lý. Luật có thể thay đổi, hãy kiểm tra văn bản chính thức trước khi hành động.
Bản tiếng Hàn: 한국어로 읽기 · Phát hiện sai sót? Báo cho chúng tôi