Jeonse và Wolse ở Hàn Quốc: cái nào rẻ hơn? Chi phí mỗi tháng và lãi suất hòa vốn

Jeonse và wolse là gì?

Jeonse (전세) là hình thức thuê mà bạn giao cho chủ nhà một khoản tiền cọc lớn, thường bằng một phần lớn giá trị căn nhà, và không trả tiền thuê hằng tháng. Toàn bộ tiền cọc được trả lại khi hết hợp đồng. Wolse (월세) là hình thức thuê với tiền cọc nhỏ hơn cộng tiền thuê hằng tháng. Nhiều hợp đồng kết hợp cả hai (반전세, “bán jeonse”).

So sánh thế nào?

Tiền cọc không phải là tiền miễn phí. Nếu vay, bạn trả lãi vay; nếu dùng tiền tiết kiệm, bạn mất phần lãi lẽ ra nhận được. Quy khoản đó ra chi phí mỗi tháng rồi cộng với tiền thuê.

Lãi suất hòa vốn

Mức lãi suất mà hai bên tốn như nhau là: tiền thuê tháng × 12 ÷ (tiền cọc jeonse − tiền cọc wolse). Thấp hơn mức này thì jeonse rẻ hơn mỗi tháng; cao hơn thì wolse rẻ hơn.

So sánh hai lựa chọn của bạn bằng công cụ tính jeonse và wolse

Ví dụ tính

Giả định: jeonse 300 triệu ₩ so với tiền cọc 50 triệu ₩ và tiền thuê 1 triệu ₩/tháng. Hòa vốn: 1.000.000 × 12 ÷ 250.000.000 = 4,8%.

Dùng lãi suất nào?

Tiền lãi tiền gửi ngân hàng ở Hàn Quốc bị đánh thuế tổng cộng 15,4%, nên tài khoản tiết kiệm 3% chỉ còn khoảng 2,54% sau thuế. Hãy dùng con số sau thuế.

Những gì con số không thể hiện

Rủi ro không lấy lại được tiền cọc

Với jeonse, tiền cọc rất lớn, nên nếu giá nhà giảm hoặc chủ nhà không có khả năng trả, thiệt hại cũng lớn. Quy định ưu tiên cho tiền cọc nhỏ chỉ bảo vệ một phần tiền cọc khi đấu giá nếu toàn bộ tiền cọc bằng hoặc thấp hơn mức của khu vực, trong khi phần lớn tiền cọc jeonse ở Seoul vượt mức này.

Cách bảo vệ tiền cọc thuê nhà ở Hàn Quốc

Quy đổi trong thời gian thuê

Nếu giữa chừng bạn đồng ý đổi một phần tiền cọc jeonse thành tiền thuê tháng, tỷ lệ quy đổi bị giới hạn theo Điều 7-2 Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở: mức thấp hơn giữa 10% và lãi suất cơ bản cộng 2 điểm phần trăm.

Tính đổi tiền cọc sang tiền thuê tháng

Câu hỏi thường gặp

Q. Khi lãi suất tăng, cái nào rẻ hơn?

A. Wolse. Lãi suất cao làm số tiền bị giữ trong tiền cọc jeonse tốn kém hơn. Khi lãi suất giảm, jeonse trở nên rẻ hơn tương đối.

Q. So sánh hợp đồng bán jeonse thế nào?

A. Cũng theo cách đó: nhập tiền cọc và tiền thuê của nó vào phía wolse, hoặc so với một hợp đồng wolse thuần bằng cùng công thức.

Q. Nên cộng thêm chi phí nào?

A. Phí môi giới, chi phí chuyển nhà, phí bảo hiểm tiền cọc và phí quản lý chưa được tính. Hãy cộng thêm những khoản khác nhau giữa hai lựa chọn.